SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA, DE 19.02.2014 (rec. 526/2012)
Un Notario no puede autorizar una escritura de compraventa de vivienda en términos gravemente perjudiciales para la compradora
La AP Barcelona declara la responsabilidad civil de un notario por incumplimiento de las obligaciones que como notario le incumbían respecto a la actora -compradora de una vivienda mediante escritura pública autorizada por dicho notario-, por su falta de información acerca de los peligros de la firma de la escritura en los términos en que se hacía: venta de la vivienda como libre de cargas con entrega del total del precio por la compradora sin aplicar retención alguna para responder de la carga, y sin apercibirla del riesgo de tal actuación, conforme a la Ley del Notariado.
La demandante y una promotora otorgaron escritura de compraventa ante el Notario demandado, sobre una vivienda gravada con un préstamo hipotecario, que la compradora-actora creyó que quedaba totalmente pagado, adquiriendo la vivienda libre de cargas, y asumiendo la vendedora los gastos de cancelación registral.
El Notario, incumpliendo sus obligaciones permitió que la actora entregara la totalidad del precio sin aplicar retención alguna para responder de la carga, y sin apercibirla del riesgo de tal actuación, conforme a la Ley del Notariado, por lo que le fue incoado expediente disciplinario por parte de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
El vendedor no destinó el dinero de la venta a liquidar el préstamo y cancelar la carga, por lo que fue incoado procedimiento de Ejecución Hipotecaria.
La responsabilidad por la prestación de servicios, como el prestado por una Notaria como en el caso presente, se regulaba por el art. 26 (LGDCU): “Las acciones u omisiones de quienes producen, importan, suministran o facilitan productos o servicios a los consumidores o usuarios, determinantes de daños o perjuicios a los mismos, darán lugar a la responsabilidad de aquellos, a menos que conste o se acredite que se han cumplido debidamente las exigencias y requisitos reglamentariamente establecidos y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del producto, servicio o actividad”. Se establece así un sistema de responsabilidad subjetiva o por culpa, pero con inversión de la carga de la prueba, de forma que es el prestador del servicio el que ha de probar que ha cumplido las exigencias y requisitos reglamentariamente establecidos y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del servicio. Es decir, se presume la culpa del profesional salvo que pruebe que actúo diligentemente.(…) Sin embargo, se debe concluir que dicha actuación es insuficiente a tenor de lo establecido en el artículo 147 del Reglamento Notarial y del 194 del mismo Cuerpo Legal, siendo la cláusula de que los gastos de cancelación los asumía la parte vendedora, mercantil dedicada a la actividad inmobiliaria, cuando menos sorprendente ante la entrega por la parte compradora, particular ajena a la actividad inmobiliaria, de la totalidad del precio, lo que debió motivar una actuación más activa del Notario para mayor instrucción de la misma, como otorgante más necesitado y evitar un consentimiento o voluntad viciados en la compradora. Por ello, se debe concluir en la existencia de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones que como Notario le incumbían respecto a la actora, y en concreto por su falta de información acerca de los peligros de la firma de la escritura en los términos en que se hacía, sin que ello suponga legitimar ni hacerle responsable de la actitud totalmente antijurídica y reprobable de la parte vendedora.(…) Ello supone, por tanto, que si el condenado al pago de las costas no satisficiera su obligación de pago y, por cualquier motivo la vía de la ejecución forzosa fracasara, los profesionales anteriormente citados siguen ostentando un crédito frente a su cliente que podrán hacer valer a través de los cauces legalmente previstos. Conforme a lo anterior, es evidente, no habiéndose acreditado el pago de las costas reclamadas por parte del litigante vencido en los procedimientos instados en su día por la demandante, ello le genera un perjuicio, en tanto los profesionales por ella designados tienen acción para exigirle el pago de sus honorarios y, por tanto, la demanda debe ser totalmente estimada al ser la suma reclamada perjuicios derivados del incumplimiento del demandado.
La actuación negligente del Notario ha originado la necesidad de interponer sendos procedimientos y los gastos que por ello debe asumir la actora son repercutibles a los demandados.”.