El próximo 01.01.2015 concluye la moratoria para los Contratos de arrendamiento de local de negocio FIRMADOS ANTES DEL 09.05.1985, y cuya duración se ha prorrogado forzosamente
A partir de esta fecha, muchos de los contratos de arrendamiento sobre locales comerciales quedarán automáticamente EXTINGUIDOS, especialmente, aquéllos locales y comercios de gran antigüedad.
La Ley de Arrendamientos Urbanos había previsto una moratoria con respecto a la inaplicación de las prórrogas forzosas que contemplaba dicha Ley, pero SÓLO para los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados antes del 09.05.1985, y que, a día de hoy, siguen vigentes.
Los arrendatarios que quieran mantener sus negocios abiertos se verán forzados a ACTUALIZAR y renovar las cláusulas pactadas en dichos contratos arrendaticios (firmados antes del 09.05.1985), ANTES DEL PRÓXIMO 31.12.2014.
Lo anterior supondrá, en la práctica, la desaparición de los llamados “contratos de alquiler de renta antigua”, concertados sobre locales comerciales.
EFECTOS PARA EL ARRENDATARIO: Hemos de distinguir si se trata de una arrendatario que sea persona física o jurídica. A saber:
Arrendatario que sea persona FÍSICA: Su contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, el contrato FINALIZARÁ EL 01.01.2015.
Arrendatario que sea persona JURÍDICA: Su contrato de arrendamiento se extinguirá el 01.01.2015, salvo los locales con una superficie superior a 2.500 metros cuadrados, o los que desarrollen actividades no comerciales.
También cabe señalar que, en todo caso, si hubo TRASPASO DEL CONTRATO en los diez años anteriores al 01.01.1995, fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 01.01.2020.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO. CASO ESPECIAL:
– A ser indemnizado: Por una cuantía igual a dieciocho (18) mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se entiende por actividad afín, las típicas que se establecen para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció anteriormente el antiguo arrendatario.
Una vez extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá PREFERENCIA para continuar en el local arrendado, si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. Así, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario:
a. Su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
b. La renta ofrecida.
c. Las condiciones esenciales del contrato.
d. El nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
Plazo para el arrendatario: El derecho preferente a continuar en el local arrendado, conforme a las condiciones ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta (30) días naturales, contados a partir del siguiente al de la notificación, debiendo procederse en este plazo a la firma del contrato.